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7 de Dezembro de 2021

A Arrematação de Imóvel em Leilão Extrajudicial Proveniente de Contrato de Alienação Fiduciária.

Análise das Ações Cabíveis para Tomada da Posse e a Cobrança da Taxa de Ocupação pelo Arrematante.

Advogado Família Curitiba, Advogado
há 3 anos

Autor do artigo: Winderson Jaster, especialista em Direito de Família, Sucessão, Direito Imobiliário e Direito Aplicado pela Escola de Magistratura do Paraná

RESUMO

O presente artigo se propõe a analisar o meio processual a ser empregado frente à arrematação de leilão extrajudicial decorrente de contrato de alienação fiduciária, tanto no aspecto da obtenção da posse como no aspecto da reparação ao arrematante por conta da ocupação do bem pelo devedor-fiduciante, após a consolidação do imóvel em nome do credor-fiduciário e a realização do leilão público.

Palavras-chave: Alienação Fiduciária; Reintegração de Posse; Imissão na Posse; Arrematação Leilão Extrajudicial; Taxa de Ocupação; Reparação; Execução; Despejo; Direito Imobiliário;

INTRODUÇÃO

A análise da questão do ajuizamento da ação de reintegração de posse ou da ação de imissão de posse torna-se importante frente ao fato de que os operadores do direito, normalmente, não se atêm à diferença na situação de aquisição de imóvel por meio de leilão judicial em relação àquela proveniente de leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente ou mesmo inadvertidamente alega-se atecnicismo da lei de Alienação Fiduciária. No primeiro caso, de leilão judicial, não há dúvida de que a demanda a ser proposta é a ação de Imissão na Posse[1]; em prol da parte arrematante permite-se que o pedido seja feito nos próprios autos em que aconteceu a arrematação. Contudo, no leilão extrajudicial proveniente de imóvel alienado fiduciariamente, a demanda a ser proposta pelo arrematante é a ação de reintegração de posse[2].

É de se ponderar que as ações possessórias e ações petitórias não são fungíveis[3], tampouco se aplica a fungibilidade das ações previstas no art. 554 do CPC[4], pois cabível apenas entre as ações possessórias, sendo inadmissível a conversão. Consequentemente, o ajuizamento equivocado da ação de imissão na posse no lugar da ação de reintegração de posse poderá acarretar a declaração de inadequação da via eleita, com a extinção do processo sem resolução do mérito[5].

Um dos motivos da confusão do ajuizamento da ação de imissão na posse ao invés da ação de reintegração de posse pode advir da interpretação do art. 37, § 2º do decreto 70 de 1966[6] que regula a cédula hipotecária, a qual prevê o ajuizamento da ação de imissão na posse, porém não se deve confundir com a alienação fiduciária, institutos com natureza, especificações e procedimentos diversos.

Surge ainda a problematização de hipótese específica que exige o ajuizamento de ação de despejo do bem arrematado que possui inquilino, o que será tratado adiante.

Paralelamente à ausência da entrega voluntária do imóvel pelo devedor-fiduciante, a despeito do manejo da ação de reintegração de posse, ao credor-fiduciário e a seu sucessor (arrematante), pode apresentar-se custoso aguardar a tramitação processual, desta feita, a lei de alienação fiduciária que busca resguardar o crédito e ao máximo conceder mecanismos de liquidez, permite a executoriedade do título extrajudicial tanto pelo credor-fiduciário como pelo arrematante, prevendo a lei clara especificação que configuram o preenchimento da liquidez, executoriedade e exigibilidade do título para cobrança de taxa de ocupação do imóvel do devedor-fiduciário.

DAS AÇÕES DE IMISSÃO NA POSSE E REINTEGRAÇÃO DE POSSE

A imissão na posse trata-se de demanda petitória. O nome da demanda, em leitura apressada pode levar a equívoco, mas, evidentemente sua natureza não é possessória. Trata-se de meio pelo qual o adquirente do imóvel por título registrado se defronta com a existência de alguém que exerce a posse direta do bem (alienante ou detentor), mas se recusa a entregar sem justificativa jurídica a amparar sua posse, enquanto que o adquirente busca ter pela primeira vez a posse do bem. Ante o fato de que nunca exerceu a posse não se aplica o princípio da fungibilidade entre ação possessória e a ação de imissão na posse[7].

A fundamentação trazida pelo proprietário é o título imobiliário que legitima sua posse, seu jus possidendi[8]. De modo que resta claro que não se alicerça em demonstrativos da posse e sim nos atributos da propriedade.

Importante observar que nos contratos que possuem cláusula constituti, de modo que há transferência da posse indireta, incabível a ação de imissão na posse, devendo ser ajuizada a ação de reintegração de posse[9].

A ação de reintegração de posse tem por seus legitimados o possuidor direto e indireto que assim demonstraram sua condição contra o esbulhador ao tempo do esbulho, podendo se valer de procedimento especial em que se confere liminar para ações de força nova (art. 562 do CPC). Busca-se assegurar a posse fática sobre bem que foi esbulhado e de quem está sendo privado da coisa[10]. Por sua vez, a reintegração de posse tem a finalidade de restituição do poder fático. Com a perda do controle econômico sobre o bem, tendo sido provocado atos de clandestinidade, violência ou precariedade da posse pelo esbulhador. Também, pode o possuidor direto praticar ato de esbulho contra o possuidor indireto, a exemplo, quando notificado para devolução de imóvel decorrente de comodato recusa-se a devolvê-lo, o que torna sua posse precária, também, no caso do devedor-fiduciante que inadimplente tem a propriedade consolidada em favor do credor-fiduciário e não devolve voluntariamente o imóvel.

DA ANÁLISE DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A Lei de nº 9.514/97 é a responsável por centralizar o exame da alienação fiduciária envolvendo operações de financiamento imobiliário, devendo ser observada a existência de ações peculiares à estrutura própria da propriedade fiduciária em garantia de bem imóvel. O contrato de alienação fiduciária é acessório[11], de garantia, típico, formal, oneroso, bilateral ou sinalagmático[12] e comutativo. Afranio Carlos Camargo Dantzer citando Renan Mugel Saad, traz a conceituação sobre a alienação fiduciária:

É um contrato de efeitos reais que visa a constituição de direito real acessório de garantia, segundo o qual se transferem ao fiduciário (credor) a propriedade resolúvel (não definitiva) e a posse indireta de uma coisa, com a finalidade de assegurar o cumprimento da obrigação principal pelo fiduciante (devedor) que se tornará possuidor direto do aludido bem.[13]

Observado o apontamento retro de posse direta e indireta, neste aspecto, importante analisar o desdobramento da posse[14] quanto ao credor-fiduciário e ao devedor-fiduciante, tendo por compreensão que a transmissão da propriedade não é repassada plenamente ao devedor-fiduciante, inclusive, os atributos da propriedade sofrem limitação[15]. Tal repercussão e limitação da posse estão devidamente escorados por previsão legal do art. 23, parágrafo único, da Lei de Alienação Fiduciária:

Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

A questão protetiva da posse ao credor-fiduciário possui finalidade, visto que a intenção legislativa da alienação fiduciária foi conferir celeridade, maior liquidez aos bancos e supergarantia[16]. A ponderar, também, que dentro de uma análise do contexto nacional em que há inúmeros conflitos possessórios, inclusive com grupos sociais organizados neste desiderato, caso não houvesse a transferência da posse indireta ao credor-fiduciário estaria fragilizada a garantia. Sendo clara a existência de cláusula constituti[17] nesta espécie de contratos, por expressa previsão legal[18]. De modo que devem ser assegurados os mecanismos de proteção à posse e que afetam os atributos da propriedade[19], quando a despeito do dever de zelo do devedor-fiduciante este falhar. Assim, como possuidor indireto pode o credor-fiduciário manejar ação de reintegração de posse contra terceiro alheio a relação contratual, ação aplicável também após a consolidação de propriedade por inadimplemento do devedor-fiduciante, com expressa previsão liminar de reintegração de posse[20]. Sem prejuízo do direito de sequela (ação reivindicatória). A relevância de o credor-fiduciário contar com interditos possessórios decorre do fato destes instrumentos processuais conterem provimento satisfativo liminar, diferentemente das ações petitórias.

A inadimplência do contrato de alienação fiduciária implica, conforme a previsão do artigo 26 da Lei nº 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária)[21], na consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário e na consequente determinação de leilão público para a alienação do imóvel.

O inadimplemento frustra o projeto contratual e resulta na obrigação de restituir o objeto para que o fiduciário possa o alienar, não havendo a devolução voluntária pelo devedor-fiduciante, assim, estará caracterizado o esbulho. Nos ensinamentos de Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias:

Por mais que a propriedade seja fiduciária e limitada – eis que esvaziada dos poderes dominiais de uso e fruição da coisa -, o credor conserva consigo uma espécie de nua-propriedade, caracterizada por preservar a substância da coisa. Destarte, a inexecução da obrigação acarreta a consolidação da propriedade pelo credor e dispara a sequela, como mecanismo de tutela do direito real de garantia.

(...)

De fato, a verificação da mora ex re produz danosas consequências em face do devedor. Primeiramente, a resolução do negócio jurídico, ou seja, a sua ineficácia superveniente de pleno direito a luz do art. 474 do Código Civil. Com isto, a posse perde sua base contratual, tornando-se injusta (precária), o que permite ao credor o ajuizamento de ação de reintegração de posse – ou da reinvidicatória (petitório) – se houver resistência na restituição do bem[22].

Visualiza-se o entendimento doutrinário claramente a evidenciar a posse indireta do credor-fiduciário. A partir desta obrigação de restituição do bem imóvel, portanto, caracterizada pelo fato de se configurar de posse injusta, o art. 30 da legislação especial possibilita tanto ao fiduciário quanto ao adquirente do imóvel por força de leilão a reintegração liminar da posse:

É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome[23]. grifo nosso

O principal ponto para que se caracterize a validade do procedimento de venda extrajudicial diz respeito ao cumprimento do artigo 26 e dos parágrafos 1º e 2º do artigo 27 (referente à validade dos leilões) da lei especial.

Desta maneira, a fim de que não se compactue com a posse injusta do devedor e que sejam concretizados os direitos de posse dos arrematantes, proprietários do imóvel, deve ser interposta a ação de reintegração de posse, que será concedida liminarmente[24] com base no art. 30 da Lei nº 9.514/97.

Enfatiza-se que o artigo 30 da lei de Alienação Fiduciária determina o registo imobiliário da Carta de Arrematação Extrajudicial para que assim possa ser pleiteada a reintegração de posse, sendo que o Juiz deverá conceder o pedido liminar ao arrematante. Um contraponto é de se frisar que a lei de alienação fiduciária confere o prazo de 60 dias para desocupação do imóvel pelo devedor-fiduciante, enquanto que nos processos de imissão na posse é conferido normalmente o prazo de 30 dias ou 60 dias para a desocupação voluntária[25], a critério do juiz. Apresentando vantagem temporal frente ao ajuizamento de ação de reintegração de posse, o que transversalmente é uma forma de afronta à lei de Alienação Fiduciária em um dos poucos pontos que se pode dizer mais favorável ao devedor-fiduciante, momento em que se busca conferir tempo razoável para obtenção de nova moradia. Desta forma, a despeito do entendimento deste trabalho pelo manejo da reintegração de posse, sendo do entendimento do juiz que é aplicável a medida de imissão na posse de imóvel arrematado em leilão decorrente de contrato de alienação fiduciária, deve-se, ao menos, em analogia, aplicar o prazo do art. 30 da Lei de Alienação Fiduciária, conferindo o prazo de 60 dias para desocupação. Como sopesado que na imissão na posse o tempo para desocupação o critério é judicial, ao caso, a analogia é forma interpretativa mais adequada, afastando os subjetivismos judiciais e apresentando como critério mais uniformizador.

Ao arrematante de imóvel de leilão público extrajudicial de contrato de alienação fiduciária que manejar a ação de imissão na posse ao invés da reintegração de posse, dentro do aspecto da coerência técnica retro dispendida, de acordo com a legislação especial (lei 9514/1997), caberá ao juiz em respeito aos princípios da instrumentalidade e da economia processual, conceder prazo para que a petição inicial seja emendada, sob pena de indeferimento da mesma, inadmitindo a fungibilidade das ações. Contudo, este trabalho com o fim de fazer uma análise técnica e legal, mas sem se distanciar da realidade jurisprudencial, constatou que são inúmeras as decisões judiciais[26] que permitem o manejo da ação de imissão na posse no caso do arrematante que adquiriu imóvel proveniente de leilão público do art. 27 da lei de alienação fiduciária, embora sem a previsão legal de deferimento liminar restrito aos institutos possessórios, sendo imprescindível a demonstração dos requisitos autorizadores do art. 300 e parágrafos, do Código de Processo Civil[27] para que seja concedida liminar em tutela de urgência, diferentemente da expressa previsão mandamental do art. 30 da lei de alienação fiduciária, a qual textualmente confere que “será concedida a medida liminar”, tendo por único requisito a prova da consolidação da propriedade.

AÇÃO DE DESPEJO

Deve-se analisar a relação e efeito da locação e o contrato de alienação fiduciária, quais os meios que o arrematante e credor-fiduciário possuem para obter a posse direta do imóvel, após a consolidação da propriedade. Estas considerações possuem pertinência seja no que se refere à adequação do ajuizamento da ação, sob pena de indeferimento, bem como, a proteção dos direitos do inquilino frente aos interesses do arrematante e fiduciário.

O meio processual adequado quanto à existência de inquilino de imóvel arrematado em leilão extrajudicial decorrente de contrato de alienação fiduciária está expresso art. 27, § 7º da lei 9514/1997[28] e no art. da Lei do 8245/1991[29], tal medida também pode ser utilizada pelo credor-fiduciário.

A aquisição de imóvel através de contrato de alienação fiduciária permite ao devedor-fiduciante que seja realizado contrato de locação e seus fundamentos decorrem da posse direta e da livre utilização que é garantida pela Lei 9514/1997, em seu art. 24, inciso V[30], enquanto adimplente. A contraponto, ao credor-fiduciário possui restrição da propriedade fiduciária, estando impedido de usar e perceber os frutos da propriedade[31].

A locação pode ser prévia ou posterior ao contrato de alienação fiduciária, visto que o locador pode ser tanto aquele que comprou o imóvel através deste instituto bem como aquele que já era proprietário do bem, mas se valeu de mútuo através de alienação fiduciária.

Quando o imóvel proveniente de contrato de alienação fiduciária, consolidado em nome do credor-fiduciário que possui inquilino que realizou contrato de locação com o devedor-fiduciante, a problematização sobre a ação a ser proposta pelo credor e pelo arrematante é importante e também visualiza-se erros técnicos dos operadores do direito[32]. Nas lições da Melhim Namem Chalhub e Afranio Carlos Camargo Dantzger[33], a ação viável ao caso, é a ação de despejo, tendo por fundamento que todos os direitos sobre os frutos são transferidos aos credores-fiduciários e a seus sucessores (arrematante); o arrematante se sub-roga nos direitos e obrigações advindos do contrato de locação, “independentemente de haver ou não registro do contrato, adquirindo a posse indireta do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei de Locações”[34]. No mesmo sentido, há decisão do Tribunal do Rio de Janeiro, de relatoria do Des. Jessé Torres:

Assim é, e deve ser, porque o objeto próprio da ação de despejo não tem índole possessória, mas, sim, o propósito de resolver a locação, seguindo-se a inteligência do consagrado princípio de que venda rompe locação. O adquirente, mesmo não sendo locador, tem o direito acionário de despejar o inquilino que se encontra no imóvel, por efeito de locação firmada com o alienante. Não, propriamente, para imitir-se na posse; a imissão será mera consequência da resolução necessária da locação. No caso vertente, o desfazimento da compra e venda com garantia fiduciária fez o imóvel retornar ao domínio do alienante, que então, o encontrou locado a terceiro.[35]

Evidencia-se que ação pertinente é a ação de despejo, o procedimento a ser adotado pelo fiduciário ou pelo arrematante é a realização da denúncia da locação com prazo de 30 dias para desocupação pelo inquilino, exceto a hipótese de anuência por escrito ao contrato de locação. A denúncia deve ser realizada dentro do prazo de 90 dias da consolidação da propriedade, que pode ser realizada tanto pelo arrematante bem como pelo fiduciário.

A conclusão é de que o inquilino no caso discorrido no presente artigo não possui posse ilegítima ou espúria, a sua relação é decorrente de um contrato de locação, com a especificidade própria da proteção da lei do inquilinato. É de se dizer que o legitimado ativo à propositura da ação de despejo será o fiduciário ou arrematante que não formavam a relação contratual locatícia como locadores. A utilização desta medida salvaguarda os interesses do inquilino, de modo que não sofrerá ante o deferimento de pedido liminar de reintegração de posse do art. 30 da Lei de Alienação Fiduciária, inaplicável à espécie, representando vantagem temporal, destacado que a implementação do despejo, em regra, será após o trânsito em julgado da ação. Contudo, o inquilino deverá pagar alugueres ao arrematante ou fiduciário enquanto não desalijado.

DA POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA TAXA DE OCUPAÇÃO PELOS ARREMATANTES E DA EXECUTORIEDADE DO CONTRATO

A Lei de Alienação Fiduciária tem o claro intuito de atender os reclamos da política de crédito e do emprego de capitais[36], como reportado sobre ser considerada como supergarantia, fatalmente repercutindo nos meios processuais disponíveis ao credor-fiduciário e ao sucessor (arrematante).

Por conta de ser reiterada a recusa do devedor-fiduciante em disponibilizar voluntariamente o imóvel arrematado e escorado no art. 30 da legislação especial, ao arrematante abre-se a oportunidade de ajuizar a ação de reintegração de posse, como anteriormente demonstrado. Por esta razão e pelo interesse no recebimento dos valores que lhes são de direito, pode o arrematante, por meio de execução de título extrajudicial requerer taxa de ocupação do imóvel arrematado até que se ultime a reintegração de posse, inclusive podendo se valer de medidas judiciais como tutela Provisória de Urgência Cautelar para o fim de arrestar eventual saldo que o devedor-fiduciário tenha a receber do leilão realizado.

A fundamentação é tanto na possível previsão contratual estabelecida entre as partes (fiduciário e fiduciante) quanto na Lei nº 9.514/97, não sendo necessário o ajuizamento de processo de conhecimento para cobrança da taxa de ocupação. Diversamente é o caso de arrematação de imóvel em leilão judicial que demandará a formação de título judicial, o qual fixará a indenização pelo uso do executado ou terceiro até a efetiva imissão na posse do arrematante.

Ao lado do inadimplemento do devedor, o título executivo é considerado por lei requisito indispensável para qualquer execução. A questão merece pormenorizada análise do título executivo extrajudicial (contrato de alienação fiduciária) o que se discorrerá.

O Novo Código de Processo Civil mantém a lógica de seu predecessor quando, no artigo 784, apresenta um rol taxativo dos títulos executivos extrajudiciais capazes de embasar uma execução. Dentre eles, merece destaque o indicado pelo inciso III[37].

A existência de um documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas é capaz de vincular o devedor-fiduciante e credor-fiduciário e seus sucessores na propriedade do imóvel. Trata-se, pois, de um título certo quando identifica perfeitamente no instrumento a obrigação pactuada (pagamento da taxa de ocupação), sua natureza (obrigação de pagar quantia certa) e seus sujeitos ativos.

Haverá a liquidez do título executivo em questão na medida em que o quantum debeatur referente à obrigação pactuada é plenamente apurável pela simples verificação de seu conteúdo do contrato de alienação fiduciária e disposto em lei especial no art. 37-A. A exigibilidade do título executivo decorre da carta de arrematação do leilão público extrajudicial, quando permanece o Executado (devedor-fiduciante) na posse do imóvel sem arcar com qualquer valor a título de taxa de ocupação.

DA SUCESSÃO EXECUTÓRIA

Para além de o instrumento de contrato de alienação fiduciária, por cautela, normalmente, determinar a possibilidade de cobrança pelos sucessores de uma taxa de ocupação em caso de não desocupação o imóvel, também há que se atentar às disposições da legislação especial acerca do mesmo tema. O artigo 37-A da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97) determina:

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. grifo nosso

Enquanto que o Art. 24, VI, da mesma lei aduz que o “contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão”.

Extrai-se, portanto, que para além do direito dos sucessores (arrematante) de serem reintegrados na posse do imóvel como manifestação de seu domínio consolidado, possuem eles também o direito de serem indenizados pela chamada taxa de ocupação, sendo que as bases da cobrança estão expressamente definidas em lei.

Esta taxa, para o arrematante, que compreende o período entre a data da arrematação e o momento em que efetivada a reintegração na posse, tem fundamento na simples ideia de que, desprovidos da posse e fruição do imóvel adquirido, faz-se pertinente o surgimento de uma compensação.

Merece destaque o dispositivo legal (art. 37.A), ainda, o trecho “pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo”.

O excerto corrobora a posição aqui apresentada de que o Arrematante possui legitimidade ativa para ajuizar ação de execução referente às taxas de ocupação, sendo despiciendo o processo de conhecimento, vez que diz respeito a direito subjetivo conferido às próprias partes após a transmissão da propriedade do imóvel por meio de leilão. Neste norte, quanto à legitimidade do arrematante, o Superior Tribunal de Justiça teve a oportunidade de decidir:

RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC/1973. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. ART. 37-A DA LEI Nº 9.514/97. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE OCUPAÇÃO. BEM ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO CREDOR FIDUCIÁRIO APÓS A ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE DO ARREMATANTE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO COMPROVADA. 1. Não há violação ao artigo 535, II, do CPC/1973, quando embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. 2. Dispõe o art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 que "o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel''. 3."A mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel"(REsp 1328656/GO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 18/09/2012). 4. A legitimidade ativa para a ação de cobrança da taxa de ocupação é, nos termos do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, do credor fiduciário ou do arrematante do bem dado em garantia fiduciária, a depender do momento em que proposta a demanda e o período de sua abrangência. 5. Ajuizada a ação de cobrança em momento anterior à arrematação do bem, é o credor fiduciário o legitimado para a cobrança da taxa referida. Por outro lado, proposta em momento em que já havida a arrematação, é do arrematante a legitimidade ativa da ação de cobrança da taxa de ocupação. (...) (REsp 1622102/SP, Rel.Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2016, DJe 11/10/2016)

Reconhece-se, pois, a obrigação de o antigo devedor-fiduciante desembolsar o valor correspondente ao período em que usufruiu do imóvel sem possuir título legítimo. Caso contrário, evidenciar-se-ia um típico caso de enriquecimento sem causa.

O entendimento defendido por meio do presente artigo e já afirmado pelo Superior Tribunal de Justiça, por certo, adéqua-se ao objetivo do instituto da alienação fiduciária: o interesse em resguardar os direitos do credor e de seus sucessores (arrematante).

O Novo Código de Processo Civil, no capítulo destinado às disposições gerais referentes às espécies de execução, impõe ao Exequente uma série de obrigações quando da proposição desta modalidade de processo, dentre os quais se inclui o demonstrativo do débito atualizado até a data de propositura da ação, quando se tratar de execução por quantia certa.

Do já exposto artigo 37-A da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97)[38] da decisão do Superior Tribunal de Justiça, extrai-se que deve o Executado (devedor-fiduciante) pagar ao Exequentes (arrematantes) o valor correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel referente a cada mês que permanece na posse do imóvel entre a data de alienação em leilão até a efetiva posse dos proprietários (arrematantes).

Ressalta-se, ainda, que tendo em vista que o Superior Tribunal de Justiça[39] já decidiu que os juros de mora incidem desde inadimplemento da obrigação se não há estipulação contratual, deve incidir, juntamente da atualização, os juros moratórios no valor de 1% (um por cento) ao mês em cada parcela em atraso.

O art. 778 do CPC dispõe que, em sucessão ao exequente originário, detêm a legitimidade para ingressar com ação de execução de título extrajudicial:

Art. 778. Pode promover a execução forçada o credor a quem a lei confere título executivo. § 1º Podem promover a execução forçada ou nela prosseguir, em sucessão ao exequente originário: (...) III - o cessionário, quando o direito resultante do título executivo lhe for transferido por ato entre vivos; (...)

§ 2º A sucessão prevista no § 1º independe de consentimento do executado. (grifo nosso)

Não há que falar em anuência do Executado, observado que não se trata de regra de direito material onde se observa a necessidade de anuência, aqui apresenta-se consubstanciado a faculdade ao credor em executar, neste sentido decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo[40]:

O fato de não ter havido ciência contemporânea à cessão de crédito levada a efeito entre o banco cedente e a cessionária não tem o alcance pretendido pelos agravantes.

(...)

Depois, a lei não estabelece que seja a notificação contemporânea à cessão, de modo que, se apresentada na execução, também supre a necessidade de conhecimento, porquanto ocorrida antes do pagamento.

O devedor-fiduciante não pode estabelecer nenhuma condição ou conceder permissão para a substituição do polo ativo em virtude da cessão, porque tem aplicação o previsto no art. 778, III, do Código de Processo Civil (art. 567 do CPC de 1973). É exatamente por esta razão que o Superior Tribunal de Justiça, em acórdão relatado pela Ministra Nancy Andrighi RESP 588.321 MS, já decidiu que:

Em consonância com o disposto no art. 567, II, do Código de Processo Civil, pode ser dispensada a anuência do devedor quando formulado pedido de substituição do polo ativo do processo de execução, pois este ato processual não interfere na existência, validade ou eficácia da obrigação.

Colhe-se do acórdão a seguinte lição:

Na hipótese, lida-se em sede de processo de execução e embargos do devedor, por isso aplicável a norma específica sobre a matéria (art. 567, II) no Livro II do CPC, que regula o processo de execução, desprezando-se a regra geral que disciplina o processo de conhecimento e outros, onde não houver regra específica observada no processo de conhecimento.

Consta do acórdão a referência ao RESP nº 284.190, relatado pelo Ministro José Delgado, que coloca a questão na correta perspectiva:

Processual Civil. Art. 567, II, do CPC. Interpretação. O art. 567, II, do CPC, merece ser aplicado sem seguimento da regra posta no art. 42, § 1º, do CPC. A aplicação subsidiária das regras do processo de conhecimento ao processo de execução só ocorre quando não há norma específica regulando o assunto. O art. 598, do CPC exige que as regras do processo de conhecimento só sejam aplicadas quando não existir incompatibilidade com o rito do processo de execução.” A propósito, afirma Humberto Theodoro Júnior: “Ao contrário do que se passa no processo de conhecimento, o cessionário do crédito já em execução não depende de anuência do devedor para assumir a posição processual do cedente. A regra a aplicar é especial e consta do art. 567, caput, afastando, pois, a norma geral constante do art. 42, § 1º. [41]

Conclui-se que, comprovado o liame do exequente-arrematante com os signatários do título (contrato de alienação fiduciária) para a repolarização ativa, dado que, com a mora do fiduciante, consolida-se a posse dos credores sobre o imóvel, com a posterior arrematação em leilão por seus adquirentes. Aperfeiçoada estará, portanto, a concatenação dos arrematantes ao contrato original de alienação fiduciária, de modo que juntado cópia de referido contrato que deverá estar assinado por duas testemunhas, plenamente eficaz a execução de título extrajudicial por sucessão.

Insta reafirmar e destacar que, conforme estatuído pelo § 2º do excerto acima, a sucessão prevista no artigo independe do consentimento do executado.

CONCLUSÃO

A discussão trazida do ajuizamento das ações de reintegração de posse ou da imissão na posse nos processos decorrentes de arrematação de imóvel proveniente de alienação fiduciária possui relevância e não se trata de exageros formais. Como demonstrado, a adoção do regramento especial da lei de alienação fiduciária permite ao juiz respeitar os direitos do devedor-fiduciante quanto ao tempo que este possui para desocupação do bem, evitando espaço a interpretações subjetivas. Também, alicerça-se em conceitos jurídicos importantes no que se refere à legislação especial, dentre eles o desdobramento da posse, a cláusula constituti e propriedade resolúvel, repercutindo sobre os mecanismos processuais de proteção da posse sobre o bem, concedidos ao credor-fiduciário e ao arrematante, inclusive com previsão expressa de liminar em benefício destes, não precisando da demonstração dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil.

O presente artigo suscitou que o operador do direito deve avaliar as peculiaridades da lei de alienação fiduciária, também, atentando-se que o ajuizamento da ação a ser proposta é dependente da verificação da situação do residente no imóvel arrematado, observado que se deparado com a existência de contrato de locação, o meio processual será a ação de despejo, devendo denunciar o contrato existente. Existe lógica jurídica para isto, devendo-se atentar sobre o desdobramento da posse e a perda dos direitos sobre ela. Tendo sido analisado o fato de que com a consolidação do imóvel em nome do credor-fiduciário ou a arrematação do imóvel em leilão extrajudicial, o devedor-fiduciante perde os direitos da posse direta sobre o bem, repassando ao credor-fiduciário ou ao arrematante, incluindo os frutos (alugueres).

Assim, o artigo trouxe como conclusão que a demanda a ser manejada quando quem estiver no imóvel for o devedor-fiduciante será a ação de reintegração de posse e quando presente no imóvel inquilino será a ação de despejo.

Também, o presente artigo buscou contribuir com a demonstração de direitos processuais do arrematante que simplificam sua postulação, apresentando meios eficazes da tutela do direito que tornam desnecessário o ajuizamento de processo cognitivo amplo. Uma vez que está assegurado ao arrematante suceder o credor-fiduciário nos direitos do contrato de alienação e que permitem que o arrematante ajuíze diretamente ação de execução de título extrajudicial para o fim de cobrar do devedor-fiduciante. Mecanismos processuais definidos em lei especial que reforçam a garantia ao credor-fiduciário, repercutindo no interesse pela aquisição (arrematação) de imóvel em leilão público decorrente de contrato de alienação fiduciária.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 12ª Edição. São Paulo. Atlas, Ano 2015.

CHALHUB, Melhim Namem. Alienação Fiduciária. Negócio Fiduciário. 5ª Edição, Rio de Janeiro, Editora Forense,ano 2017.

DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. Aplicação Prática e suas consequências. 4ª Edição, Salvador. Editora JusPodivm, ano 2018.

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 10ª Edição. São Paulo, Editora Saraiva, ano 2012.

FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil 5 – Reais, 9ª Ed. Salvador, JurisPodivm. Ano 2013.

JASTER, Winderson. www.advogadoimobiliariocuritiba.com

JUNIOR, Luiz Scavone. Direito Imobiliário, Teoria e Prática, 12ª Edição. Rio de Janeiro, Editora Forense, Ano 2017.

PASSOS, Josué Modesto. Arrematação no Registro de Imóveis. 2ª Edição, São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, ano 2015.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil, Direitos Reais. 15ª Edição. São Paulo, Editora Atlas, ano 2015.


[1] A ação de imissão na posse trata-se de ação real imobiliária. O sujeito ativo pleiteia o direito posse, sem que antes tenha sido exercida. O sujeito passivo deve se encontrar na posse direta do bem, obstando a entrega da posse ao proprietário.

[2] Decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre a adequação da via reintegratória nos processos de arrematação proveniente de contratos de alienação fiduciária: “A alegação de impropriedade da via eleita, no caso, é dasautorizada pelo art. 30 da Lei 9.514/97. Ação Possessória. Cabimento Liminar: Deferimento. A Ação Possessória é a via adequada para a recuperação do imóvel, conforme regra do art. 30 da lei 9514/1997. Ademais, “somente se reforma a concessão ou o indeferimento da liminar, se teratológica, contrária à lei ou à evidente prova dos autos”. (TJ-RJ - AI: 00169325420068190000 RIO DE JANEIRO Barra da Tijuca regional, 6ª Vara Cível, Relator: NAMETALA MACHADO JORGE, Data de Julgamento: 06/09/2006, DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/09/2006)

[3] “Não há fungibilidade entre ações possessórias e petitórias, sendo o princípio da fungibilidade aplicável apenas entre as ações possessórias previstas pelo artigo 920 do Código de Processo Civil de 1973, de forma que, estando o pedido do autor embasado em título de propriedade, deveria este ter ajuizado a competente ação petitória, visto que, em sede de ação possessória, deve ser mantido na posse do bem discutido aquele que detiver a melhor posse, independentemente da propriedade”. (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1535160-1 - Curitiba - Rel.: Marcelo Gobbo Dalla Dea - Unânime - - J. 05.10.2016)

[4] Aduz o art. 554 do CPC: “A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados”.

[5] “Apelação Cível - ação de reintegração de posse - preliminares de ausência de dialeticidade e inovação recursal não acolhidas - extinção sem resolução de mérito - ausência de interesse de agir por inadequação da via eleita - impossibilidade de aplicação da fungibilidade das ações possessórias - natureza petitória da ação de imissão na posse evidenciada na causa de pedir - discussão sobre o direito à posse da vaga de garagem - necessidade de apreciação da pretensão efetivamente deduzida em juízo - irrelevância da nomenclatura atribuída à ação - princípio da adstrição - art. 460 do código de processo civil - efetividade e adequação da prestação jurisdicional - princípios da economia e instrumentalidade do processo - sentença cassada - inaplicabilidade do art. 515, § 3º, do código de processo civil, ante a necessidade de instrução processual”. (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1429597-9 - Curitiba - Rel.: Rosana Amara Girardi Fachin - Unânime - - J. 09.12.2015)

[6] Art 37.§ 2º do decreto 70 de 1966: “Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro deste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação”.

[7] FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil 5 – Reais, 9ª Ed. Salvador, JurisPodivm. Ano 2013, p. 245

[8] Trata-se da posse do portador de um título ou titular de direito real.

[9] JUNIOR, Luiz Scavone. Direito Imobiliário, Teoria e Prática, 12ª Edição. Rio de Janeiro, Editora Forense, Ano 2017, p. 455.

[10] FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson., Ano 2013, p. 208.

[11] “Cuida-se de um contrato acessório, por excelência, porque, pela sua celebração, o que se almeja, na verdade, não é a transferência do domínio pleno e irreversível do bem ao credor, fiduciário, mas, sim, tão somente conferir a ele (credor), uma garantia contra eventual inadimplência do devedor, fiduciante, no tocante ao cumprimento de uma obrigação principal, como, por exemplo, a obrigação originada de um contrato de mútuo”. DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. Aplicação Prática e suas consequências. 4ª Edição, Salvador. Editora JusPodivm, ano 2018, pág. 47.

[12] “(...) na medida em que gera obrigações tanto para o devedor fiduciante, que se compromete a pagar a dívida na data aprazada, limitando-se a permanecer apenas com a posse direta do bem até então, quanto para o credor fiduciário, que, tendo a propriedade resolúvel e posse indireta do bem enquanto pendente a obrigação, deverá devolvê-las ao fiduciante tão logo cumprida sua obrigação, expedindo o respectivo termo de quitação da dívida (...)” DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Op. Cit. p. 49.

[13] DANTZGER, Afranio Carlos Camargo, 4ª Edição, 2018, pág. 45.

[14] “O desdobramento (bipartição) da posse é consequente ao fato da transferência da propriedade fiduciária do bem ao credor, eis que a coisa se conserva no poder imediato do devedor fiduciante (Art. 1361, § 2º do CC), podendo usar e gozar o bem, segundo a sua destinação, mas às suas expensas e seus riscos, responsabilizando-se por eventual perda, destruição ou deterioração do objeto, na qualidade de depositário (Art. 1363 do CC). A seu turno, o credor fiduciário adquire a posse indireta da coisa, sendo limitada a sua propriedade, posto que duas das mais importantes faculdades dominiais sobejaram concentradas com o devedor fiduciantes, quais sejam: o uso e a fruição.” FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Op. cit, p. 550.

[15] “O devedor, fiduciante, transmite ao credor, fiduciário, uma propriedade resolúvel, denominada pela própria lei de propriedade fiduciária, cuja característica é a limitação temporal do domínio do devedor. Tal limitação decorre do seguinte fato: uma vez paga a dívida na sua integralidade pelo devedor, o bem, anteriormente transmitido ao credor, retorna ao seu patrimônio, automaticamente e por força de lei, com efeitos ex tunc, ou seja retroativos. (...) E mais, enquanto não satisfeita a dívida pelo fiduciante devedor, o fiduciário, ao contrario do que ocorre na propriedade resolúvel normal, não pode se utilizar de todas as faculdades inerentes ao seu direito de propriedade, como a de usar o bem, porque não há que se olvidar, que houve um desdobramento da posse, ficando o devedor como possuidor direto, podendo usar e tirar os frutos da coisa alienada em garantia”. DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Op. Cit. p. 59-61.

[16] “Temos proposto que sejam designadas de supergarantias as hipóteses em que é permitido ao credor, para se assegurar do pagamento pelo devedor, assumir a propriedade da própria coisa a que diz respeito a dívida, para, na hipótese de inadimplemento, poder reivindicar a restituição dessa coisa, assim ficando isento da obrigação de concorrer com quaisquer outros credores, inclusive os detentores de créditos trabalhista e por acidentes de trabalho” (Noronha, Fernando. A Alienação fiduciária em garantia e leasing financeiro como supergarantias das obrigações. Revista do Tribunais, v. 95, n. 845, p. 37-49, mar. 2006.

[17] A cláusula constituti trata-se de transmissão possessória através de uma ficção jurídica e contratual plenamente válida e admitida nos tribunais brasileiros em que o comprador ou credor-fiduciário além de adquirir a propriedade ou garantia recepciona os direitos da posse do vendedor. A cláusula não se presume deve estar expressamente disposta em contrato ou na lei, o que é o caso da lei de alienação fiduciária.

[18] “O legislador enalteceu os quatro fenômenos nitidamente percebido no âmbito da propriedade fiduciária: desdobramento da posse, cláusula constituti, propriedade resolúvel e patrimônio de afetação em direito real de garantia em coisa própria”. Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Op. Cit. p. 578

[19]Art. 1.228 CC: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

[20] “A configuração da alienação fiduciária, com a constituição de uma propriedade resolúvel, justifica adoção da ação de reintegração de posse na hipótese de o fiduciante se negar a restituir a posse da qual tenha perdido o título”. CHALHUB, Melhim Namem. Alienação Fiduciária. Negócio Fiduciário. 5ª Edição, Rio de Janeiro, Editora Forense,ano 2017, pág .304.

[21] Art. 26 da lei de Alienação Fiduciária: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

Art. 27 da lei de Alienação Fiduciária: “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7ºdo artigoo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”.

[22] FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil 5 – Reais, 9ª Ed. Salvador, JurisPodivm. 2013, p. 558 a 559.

[23] Artigo 30 da Lei de Alienação Fiduciária.

[24] “Agravo de instrumento ação de reintegração de posse de bem imóvel alienado fiduciariamente. requisitos do art. 30 da lei n.º 9.514/97 preenchidos norma específica que prevalece sobre a disposição geral do código de processo civil liminar deferida para que o imóvel seja desocupado em 60 dias. - agravo provido”. (TJ-SP - Agravo de Instrumento : AI SP 2118315-65.2014.8.26.0000. Relator (a): Edgard Rosa. 25ª Câmara de Direito Privado. Julgamento: 21/08/2014. Publicação: 22/08/2014)

[25] “Posse (bens imóveis). Ação de imissão na posse. Deferimento de liminar, com concessão de prazo de 30 dias para desocupação. razoabilidade. A jurisprudência tem-se firmado no sentido de que é possível e juridicamente viável a concessão de prazo para a desocupação de bem imóvel. Tal providência visa, via-de-regra, possibilitar à parte demandada o tempo mínimo necessário a buscar outro local para residir, ao menos provisoriamente, e à transferência de seus bens pessoais. recurso a que se nega seguimento, em decisão monocrática”. (Agravo de Instrumento Nº 70064794662, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/05/2015).

[26] “Agravo de instrumento - ação de imissão de posse – imóvel arrematado em leilão extrajudicial – alienação fiduciária – pretensão em obstar a medida liminar deferida. Recurso em face de decisão que concedeu tutela de urgência para que o autor da ação seja imitido liminarmente na posse de imóvel, por ele arrematado em procedimento extrajudicial – Pretensão à reforma da decisão que se rejeita – Alegações atinentes a nulidades no procedimento perpetrado pela instituição credora - fiduciária que não é oponível ao arrematante de boa-fé – Precedentes – Fixação de prazo razoável de 60 dias para desocupação. Recurso parcialmente provido”. (TJ-SP 2013282-81.2017.8.26.0000, Relator: Costa Netto, Data de Julgamento: 19/12/2017, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2017)

[27] Art. 300 do CPC: “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

[28] Art. 27,§ de lei 9514/1997: “Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica”.

[29] Art. da lei 8.245/1991: “Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.

[30] Art. 24 da Lei 9514/1997: “O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária”

[31] DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Op. Cit. p..230.

[32] “AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. IMÓVEL LOCADO. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE DESPEJO. SUB-ROGAÇÃO DOS DIREITOS DA LOCAÇÃO. DESCABIMENTO DO PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO TJRJ. A arrematação consiste no ato judicial que encerra o procedimento de alienação judicial do patrimônio do executado para terceiro. Trata-se de ato último do processo de execução, consistindo na realização da execução, mediante a conversão em dinheiro para a satisfação do credito exequendo. Como cediço, alcançando êxito a hasta pública realizada, será lavrado auto de arrematação e expedida carta de entrega de bem móvel ou de arrematação para ser levada no registro imobiliário competente. (...) Embora a arrematação seja modo de aquisição de propriedade, não cabe ao arrematante a imissão na posse do imóvel na própria ação de execução, quando existente contrato de locação em vigor, devendo ajuizar ação própria. Isso porque, quando a arrematação ocorre em imóvel locado, como no caso em análise, o arrematante se sub-roga nos direitos e obrigações advindos do contrato de locação, independentemente de haver ou não registro do contrato, adquirindo a posse indireta do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei de Locações. E, sub-rogando nos direitos, só poderá retirar o locatário do imóvel, por meio de ação de despejo, nos termos do art. da Lei nº.8.245. Vale apontar, que o fato de o contrato não estar averbado não afasta a necessidade de ação de despejo, porque a averbação na matrícula apenas torna o arrematante obrigado a respeitar o contrato em vigor. A não averbação abre ao arrematante a possibilidade de não continuar com o contrato, fazendo uso da denúncia e consequente ajuizamento da ação de despejo. Assim, como no caso o contrato não está averbado na matrícula, o arrematante não precisa respeitar o contrato de locação em vigência, mas para se ver imitido na posse, deverá ajuizar a competente ação de despejo. Recurso a que se nega provimento”. (TJ-RJ - AI: 00436394420158190000. RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 30/09/2015, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2015)

[33] CHALHUB, Melhim Namem. Op. Cit. p. 312

[34] TJ-RJ - AI: 00436394420158190000. RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 30/09/2015, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2015.

[35] TJRJ, 2ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento 2005.002.20836, rel. Des. Jessé Torres, decisão unânime.

[36] “(...) introduziram em nossa sistemática jurídica a “alienação fiduciária em garantia”, para atender aos reclamos da política de crédito e do emprego de capitais em títulos e valores mobiliários, procurando racionalizar as sociedades de investimentos, mobilizando, portanto, os recursos de capital disponível, aplicando-os com segurança, com o espoco precípuo de melhorar vantajosamente as operações de crédito e de financiar a aquisição de certos bens de consumo” DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 10ª Edição. São Paulo, Editora Saraiva, ano 2012, p.230.

[37] Art. 784, III, do CPC: “São títulos executivos extrajudiciais: (...) III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”

[38] Art. 37-A da lei 9.514/1997: O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

[39] REsp: 1250382 RS 2011/0205446-3, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 02/04/2014, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 08/04/2014.

[40] TJ-SP-AI: 21277624320158260000, Relator: Paulo Pastore Filho, Data de Julgamento: 09/11/2015, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2015.

[41] TJ-SP - AI: 21277624320158260000, Relator: Paulo Pastore Filho, Data de Julgamento: 09/11/2015, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2015.

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Comprei um imóvel em 3ºleilão , mas o devedor conseguiu uma liminar suspendendo o 1ºleilão , quais meus direitos uma vez que o Banco se nega a devolver o dinheiro total , como fica o período do processo , o Banco seria obrigado a arcar com o IPTU e Condomínio desse período , bem como reparação por perdas e danos como aluguel? continuar lendo